Tasar finca raíz, en particular propiedad horizontal, en su precio justo, al menos en teoría; es y será historia de nunca acabar.
En las siguientes líneas se desarrollarán 3 modelos para valorar inmuebles, que casi siempre arrojan resultados irreconciliables, dados los criterios para determinar el valor presente de tales activos.
Los 3 modelos aquí expuestos se fundamentan en pasado, presente o futuro. Sin híbridos o sin tocar límites de los otros.
->Desde una perspectiva económico-contable, es decir, el pasado. El valor de un inmueble vendría determinado por el último valor de transacción ajustado por las valorizaciones y correciones efectuadas por el instituto catastral u oficina de predios.
Ejemplo: si se compra un inmueble directamente al constructor y el valor de transacción fue de 1000 y han pasado 5 años en los que las valorizaciones oficiales a objeto de determinar el impuesto de bienes inmuebles o de predios, han evolucionado así: 5%, 20%, 30%, 10% y 8%. La valorización acumulada sería: 1.05*1.2*1.3*1.1*1.08=1.945944 o 94.5944% y el precio teórico justo: (1000-depreciaciones)*1.945944 < 1945,944
->Desde una perspectiva financiera, es decir, el futuro. El valor de un inmueble vendría determinado por los alquileres que podría generar a futuro y las valorizaciones futuras en dinero de hoy. Incluyendo el valor residual o de remate de la propiedad, según se pueda deducir de la información fiscal.
En el caso anterior, suponga que las rentas anuales del inmueble son de 60 anuales y las valorizaciones de 10 anuales . Sin incrementos por inflación u oferta/demanda. Aplicando la fórmula de Myron Gordon (GGM) y asumiendo un costo del capital del 12% anual, tendríamos:
70/0.12= 583,333333 a este valor hay que sumarle el valor residual/de remate del inmueble hoy día, que puede ser el mismo valor comercial catastral o el determinado por la oficina de predios y que es de 1000
Lo cual nos arroja un total de 1583,33333
->Desde una perspectiva monetaria, se esperaría una conciliación de las dos posturas anteriores. El presente determina el aquí y el ahora. No hubo un antes, ni va a haber un después. El valor de un inmueble queda determinado por la oferta y demanda: inventarios disponibles, número de posibles compradores, cantidad de dinero en la economía y capacidad de endeudamiento.
Ejemplo no numérico: suponga que en el microcosmos económico de la ciudad R, la cantidad de dinero es M, la cantidad de inmuebles para la venta es I y el nivel de precios es P.
Si por emisiones de la autoridad monetaria o un aumento en la inversión directa la cantidad de dinero aumenta a M+, al igual que el número de demandantes y la cantidad de inmuebles para la venta sigue siendo I , es más que claro que P tendría que aumentar.
Por el contrario, si hay fuga de capitales o contracción de la base monetaria y ahora hay M- e igualmente baja el número de demandantes, e I sigue en la misma cantidad, es más que claro que P ha de bajar.
Fuentes: Perry Mehrling de Barnard College y Walter Bagehot: Lombard Street.
