FINCA RAIZ: VISIÓN ECONÓMICO-CONTABLE, VISIÓN MONETARIA Y VISIÓN FINANCIERA

Tasar finca raíz, en particular propiedad horizontal, en su precio justo, al menos en teoría; es y será historia de nunca acabar.

En las siguientes líneas se desarrollarán 3 modelos para valorar inmuebles, que casi siempre arrojan resultados irreconciliables, dados los criterios para determinar el valor presente de tales activos.

Los 3 modelos aquí expuestos se fundamentan en pasado, presente o futuro.  Sin híbridos o sin tocar límites de los otros.

->Desde una perspectiva económico-contable, es decir, el pasado.  El valor de un inmueble vendría determinado por el último valor de transacción ajustado por las valorizaciones y correciones efectuadas por el instituto catastral u oficina de predios.

Ejemplo: si se compra un inmueble directamente al constructor y el valor de transacción fue de 1000 y han pasado 5 años en los que las valorizaciones oficiales a objeto de determinar el impuesto de bienes inmuebles o de predios, han evolucionado así: 5%, 20%, 30%, 10% y 8%.  La valorización acumulada sería: 1.05*1.2*1.3*1.1*1.08=1.945944 o 94.5944%  y el precio teórico justo: (1000-depreciaciones)*1.945944 < 1945,944

->Desde una perspectiva financiera, es decir, el futuro.  El valor de un inmueble vendría determinado por los alquileres que podría generar a futuro y las valorizaciones futuras en dinero de hoy. Incluyendo el valor residual o de remate de la propiedad, según se pueda deducir de la información fiscal.

En el caso anterior, suponga que las rentas anuales del inmueble son de 60 anuales y las valorizaciones de 10 anuales .  Sin incrementos por inflación u oferta/demanda. Aplicando la fórmula de Myron Gordon (GGM) y asumiendo un costo del capital del 12% anual, tendríamos:

70/0.12= 583,333333   a este valor hay que sumarle el valor residual/de remate del inmueble hoy día, que puede ser el mismo valor comercial catastral o el determinado por la oficina de predios y que es de 1000

Lo cual nos arroja un total de 1583,33333

->Desde una perspectiva monetaria, se esperaría una conciliación de las dos posturas anteriores.  El presente determina el aquí y el ahora. No hubo un antes, ni va a haber un después.  El valor de un inmueble queda determinado por la oferta y demanda: inventarios disponibles, número de posibles compradores, cantidad de dinero en la economía  y capacidad de endeudamiento.

Ejemplo no numérico:  suponga que en el microcosmos económico de la ciudad R, la cantidad de dinero es M, la cantidad de inmuebles para la venta es I y el nivel de precios es P.

Si por emisiones de la autoridad monetaria o un aumento en la inversión directa la cantidad de dinero aumenta a M+,  al igual que el número de demandantes y la cantidad de inmuebles para la venta sigue siendo I , es más que claro que P tendría que aumentar.

Por el contrario, si hay fuga de capitales o contracción de la base monetaria y ahora hay M- e igualmente baja el número de demandantes, e I sigue en la misma cantidad, es más que claro que P ha de bajar.

Fuentes: Perry Mehrling de Barnard College y Walter Bagehot: Lombard Street.

STANDARD DEVIATION (DESVIACIÓN TÍPICA) : FROM CONTINOUS TIME TO DISCRETE TIME (DE TIEMPO CONTINUO A TIEMPO DISCRETO)

Heteroskedacity is a problem when we are handling time series data. La discontinuidad en la periodicidad de los datos en las series temporales resulta ser un problema de manipulación. Continous time transformation is needed. Transformación en tiempo continuo es necesaria.  Example (Ejemplo) :

Given the following 10 intraday share prices, what is the standard deviation of the return rates? Dados los siguientes 10 precios intradía, cuál es la desviación típica de las tasas de rentabilidad ?

From last to first, Del último al primero: 3700 , 3740 , 3735 , 3800 , 3735 , 3790 , 3695 , 3705 , 3875 , 3865

AS IS (rates) , COMO TAL (tasas):  0.9893 , 1.0013 , 0.9829 , 1.0174 , 0.9855 , 1.0257 , 0.9973 , 0.9561 , 1.0026

These rates must be turned into continous time rates by using natural logarithm: ln.  Estas tasas deben ser convertidas a tasa en tiempo continuo, usando logaritmo natural: ln.  

-0.0107 , 0.0013 , -0.0172 , 0.0172 , -0.0146 , 0.0254 , -0.0027 , -0.0449 ,  0.0026

We can now apply the classic formula for a sample.  Podemos aplicar ahora la fórmula clásica para una muestra.

STD = 0.0205730233503667  This is a value in continuos time... But reality is nearer to discrete time.  Este es un valor en tiempo continuo... Pero la realidad  es más cercana al tiempo discreto.

e^μ * (e^σ^2 -1)^(1/2)  1 period transformation (fórmula de transformación para un periodo)  

 If (si) μ = -0.00484765137657851 , e = Euler's number (número de Euler) ,σ = standard deviation in continous time (desviación típica en tiempo continuo)

STD in discrete time (en tiempo discreto) = 0.0204757003886505

What is the conceptual difference? Cuál es la diferencia conceptual ?While under continous time, we calculate a standard deviation for a n number of data; under discrete time we have got a standard deviation for an elapsed number of time units.

Mientras que bajo tiempo continuo, calculamos una desviación típica para un número n de datos; bajo tiempo discreto conseguimos una desviación típica para un número transcurrido de unidades temporales. 

Here is the formula for a cumulated, discrete time, standard deviation.  Aquí la fórmula para una desviación típica, acumulada y en tiempo discreto.
e^μ*T * (e^σ^2*T -1)^(1/2) multiperiod transformation

Help yourselves by solving for a 15 day cumulated value.  Sírvanse ustedes mismos, resolviendo para un valor acumulado a 15 días.


Sources/Fuentes: John Cochrane. The University Of Chicago. Asset Pricing.